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 トラック事業者で冷蔵倉庫を展開する福岡運輸の富永氏は、「運送会社が冷蔵倉庫を建てる時の考え方、エリアに関する考え方は、冷蔵倉庫のそれとは全く違う」とし、トラック事業者が建てる冷蔵倉庫はＴＣ機能が主体で、トラックバース数を充実させたり、駐車場を敷地内に確保するために、必然的に容積率いっぱいには建てられない事情を紹介。運送会社が希望する冷蔵倉庫と、デベロッパーが建てる賃貸用冷蔵倉庫とはミスマッチが見られることを明かした。

 西願氏は、賃貸用冷蔵倉庫の開発を加速させているデベロッパーについて、「拒絶するのではなく、関心を持っていきたい」としたうえで、デベロッパーが冷蔵倉庫開発の根拠としている冷凍食品需要の伸びに関し、消費カロリーの減少や少子高齢化、消費シミュレーションを踏まえ、「現状は庫腹がいっぱいだが、いまの状況がずっと続くかというと懐疑的に見ている」とした。

　デベロッパーが開発した港湾地区の賃貸用冷蔵倉庫について、「デベロッパーが目指す施設のあり方は〝流通型〟で（港湾という）立地とのギャップがある」と指摘。デベロッパーの用地取得が進むと、営業用冷蔵倉庫が食の安定供給を提供するという社会的要請を全うできなくなるのではないかとの危機感を示すとともに、賃貸用冷蔵倉庫の賃料水準が、現状の冷蔵倉庫の保管料では賄えない水準であることにも言及した。

老朽化施設の建て替えは大きなチャレンジ

　富永氏は「我々は倉庫をつくるにしても借りるにしても20～50年くらい使いたい。デベロッパーさんはそうした想定はしておらず、ギャップが存在する」と指摘。松脇氏は賃貸用冷蔵倉庫の開発に乗り出した大きな理由は、ＥＣ事業者からの保管需要だったことを明かした。西願氏は、冷蔵倉庫事業者がこれまで医薬品やＥＣなどにあまり注目してこなかったことに触れ、「今までやってきたことにとらわれすぎないことも大事だ」と語った。

　富永氏は、「（トラック事業者も）ＤＣ型の拠点を持っており、一部では、冷蔵倉庫事業者との競合もあると思う。ただし、ＤＣの倉庫面積は非常に小さく、ともに日本の食品物流を協調して担っていく立場にある」と強調。また、トラックドライバー以上に倉庫作業員の不足感が強いと述べ、トラックで輸送する時と、冷蔵倉庫での保管時のパレットサイズが異なる「積み替え」の問題について解決の必要性を訴えた。

　松脇氏は、20年前に物流不動産が日本に上陸した際、大手倉庫会社からは警戒感があったものの、いまではそうした会社がテナントとなっていることを報告。足元では、東証の「ＰＢＲ１倍割れ是正要請」を受け、ＲＯＥ（自己資本利益率）を改善するために、上場物流会社からデベロッパーに対して倉庫の買い取り、アセットライト化への支援ニーズが高まっているとし、協調関係の構築に意欲を見せた。

西願氏は、「青冷協のメンバーは地域密着企業が多く、保管が中心という面があった。保管プラスアルファの価値をつくっていくという発想が大事だとあらためて感じた。インフラの持続可能性という点では、建設コストが高騰しているなかで老朽化した施設を建て替えることは、冷蔵倉庫事業者にとって本当に大きなチャレンジになってくる」とし、日本の食を支えるため、デベロッパーとの協調の可能性にも触れた。

　事例紹介では青冷協会員の永井漸氏（海連）、副会長の石井希典氏（アイスライン）、倉庫業青年経営者協議会（倉青協）ＯＢの髙嶋民仁氏（ロジ勤怠システム）がプレゼンテーションを行った。永井氏は魚類の倉庫からさつまいもの倉庫に転換し、洗浄・選別・加工・凍結といった前工程を内製化した経緯を紹介。石井氏は製氷事業から冷蔵倉庫、氷菓製造、スムージー事業へと業容を変遷していった自社の取り組みを説明した。