カーゴニュースオンライン

トレンド②

ドライは供給過剰？特殊倉庫の開発が活況

　危険物倉庫や冷凍冷蔵倉庫といった特殊倉庫の開発がにわかに活発だ。近年はドライ倉庫は供給過多ぎみでリーシングが難しくなっていることに加え、建築費が高騰する中で特殊倉庫は高付加価値施設として賃料に転嫁しやすい。潜在需要も見込まれ、コストの回収に期待が持てることから、デベロッパー各社がこぞって開発に乗り出している。

　リチウムイオン電池や半導体材料などの保管需要を見込んで開発が増えているのが危険物倉庫だ。消防法の制約により土地利用の効率性に課題があるものの、原則として平屋建てであることから開発コストを抑えることができる。また、ドライ倉庫に併設し、〝セット貸し〟によりリーシングに成功する例も見られる。ただ、足元ではＥＶなどに利用される車載型リチウムイオン電池の荷動きが鈍化傾向にあり、需要エリアが限られていること、リチウムイオン電池の保管規制緩和の動きなどから、〝特需〟への期待はややしぼみつつある。

　冷凍食品の保管需要増などを追い風に、冷凍冷蔵倉庫の開発も増えている。既存倉庫の老朽化や２０３０年の冷媒フロン規制への対応が求められる中で、建築費の高騰などを理由に、自前で建設せず賃貸型を利用する事業者が潜在的に見込まれることも活況の要因だ。ただ、賃貸用冷凍冷蔵倉庫の賃料はドライ倉庫の２倍とも言われており、食品という単価の安い貨物を扱う事業者が高い賃料を払って採算を取れるかどうかも課題とされる。高い賃料に見合うビジネスモデルを展開しているテナントの取り込みがカギとなりそうだ。

トレンド③

デベロッパーが〝実物流〟参入、新たなビジネスモデル構築

　従来、「物流不動産＝不動産賃貸業」として営業倉庫との棲み分けがなされてきたが、業際があいまいになりつつある。デベロッパーが〝保管〟サービスの提供など実物流に乗り出す動きが見られる。物流課題への対応に向けたテナント企業のニーズを把握し、施設戦略に活かすとともに、自前のアセットを利用した新たなビジネスにつなげるなど「物流サービスプロバイダー」としての存在感を示しつつある。

　他社に先駆けて賃貸型冷凍倉庫の開発を進めてきた霞ヶ関キャピタルでは、冷凍冷蔵倉庫「LOGI FLAG TECH」の各施設で、グループの事業会社であるX NETWORK（クロスネットワーク）による冷凍保管サービス「COLD X NETWORK」を提供。中長期のスペース確保型に加え、１日・１パレットからの従量課金制も展開し、短期間の冷凍保管需要に対応する。

　三井不動産は８月、コンサルティングなど物流課題の解決支援ソリューションを提供する「ＭＦＬＰ＆ＬＯＧＩ」サービスをシリーズ化し、本格展開していくと発表した。このうち、「MFLP&LOGI Sharing」は入荷から出荷までのワンストップ物流サービスを従量課金制で利用できる。物流不動産のアセットオーナー自らが物流サービスを手掛けるようになり、物流会社と競合する場面も出てきそうだ。

トレンド④

付加価値創出へ、テナント向けサービス広がる

　テナントの課題解決や物流効率化支援などに向けて、デベロッパーが施設を通じてソリューションを提供するテナント専用サービスも増えてきた。単なるスペース貸しにとどまらず、付加価値をつけることで、リーシングで差別化を図るとともに、顧客満足度の向上につなげる狙いだ。

　とくに積極的な取り組みを進めているのが日本ＧＬＰ。同社が提供する「ＧＬＰコンシェルジュ」は輸配送網や人材、スペース活用、備品手配など、テナント企業の課題に対し、３００社以上のパートナー企業から最適な企業を紹介する。

　また、８月には佐川急便、ＪＰロジスティクスと連携し、「ＧＬＰ ＡＬＦＡＬＩＮＫ相模原」と「ＧＬＰ ＡＬＦＡＬＩＮＫ流山」で「ＡＬＦＡＬＩＮＫ共配」を、両施設のリピートカスタマー向けに開始。両社がそれぞれのトラックで納品配送していたリピートカスタマーの荷物について、ＪＰロジスティクスの一部荷物を佐川急便に集約することで、配送を効率化する。今後は全国への取り組み拡大を視野に入れる。

　東京流通センター（ＴＲＣ）では同月、テナントやテナント候補となる企業向けに、ＣＬＯ（物流統括管理者）の役割や選任の方法などの情報提供や企業間マッチングなどを支援する「ＣＬＯサポートユニット」を発足した。物流不動産の大量供給により「大家」業は必ずしも安泰ではなく、継続的に選ばれ続けるための能動的なプロモーションが求められている。